L’Agenzia del Territorio ha presentato questa settimana la nota dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare relativa al III trimestre 2010: si registra una flessione delle compravendite disattendendo i segnali positivi registrati nei primi due trimestri dell’anno.
Compravendite in frenata
L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio ha rilevato per il terzo trimestre di quest’anno una nuova frenata delle compravendite immobiliari. Rispetto allo stesso periodo del 2009, il volume delle compravendite del III trimestre del 2010 risulta per l’intero settore immobiliare pari a -2,4%. La “frenata” viene evidenziata nel confronto con le rilevazioni del I e II trimestre, rispettivamente +3,4% e +2,4%. Riguardo ai tassi tendenziali nel III trimestre 2010 relativi ai settori specifici, si evidenziano risultati negativi nel comparto residenziale (-2,7%) e nel mercato delle pertinenze (-0,4%). Peggiori i dati nel settore terziario (-3%), commerciale (-10,1%) e produttivo (-16,9%). Per quanto concerne le tipologie registrate in “altro”, il dato registra un calo del 3,5%.
Settore residenziale
Nord salvo - Analizzando il mercato residenziale per macro aree geografiche, si osservano evidenti differenze sul territorio. Al Nord il mercato residenziale ha registrato un aumento delle compravendite del 2,6%, mentre al Centro la crescita tendenziale annua è pari all’1%. Decisamente negativo invece la rilevazione al Sud che registra un calo del 13,8% dopo le performance positive del I e II trimestre 2010 (+4,2% e +6,9%).
Questione Sud - Ha dato una spiegazione il direttore dell’OMI, Gianni Guerrieri intervistato da Radiocorriere: “Esiste al Sud un problema di redditi dovuto alla crisi che determina uno scarso impulso anche negli acquisti della prima casa”.
Macro aree: settore residenziale dal 2007 ad oggi - Dall’analisi risulta che rispetto allo stesso periodo del 2007, la riduzione del residenziale è rilevante: la contrazione complessiva di compravendite registra un calo del 25,6%. Considerando le macro aree, c'è al Sud una riduzione pari a -27,7%, al Centro -20,6% e al Nord -26,5%.
Capoluoghi e piccoli comuni - Lo studio del settore residenziale mostra una netta diversità tra capoluoghi e piccoli comuni: i primi registrano un incremento delle vendite pari al 4,9%, mentre i secondi un calo del 5,8%. Al Nord sia i capoluoghi (+7,9%) sia i comuni minori (+0,7%) evidenziano una crescita. Al Centro si osserva un andamento positivo per i capoluoghi (+9%), mentre i non capoluoghi perdono il -4,6% rispetto allo stesso periodo 2009. Il Sud invece risulta in calo sia nei capoluoghi (-5,6%) sia nei piccoli comuni (-16,4%). Rispetto all’omologo 2007, il mercato residenziale risulta essere diminuito complessivamente per i capoluoghi del -14,4%. Situazione peggiore per i comuni minori che segnano rispetto al 2007 una contrazione pari a -30%.
Metropoli - Per compravendite del settore residenziale si distinguono in particolare i risultati delle grandi città (+7,8%). Rimane invece stazionario il mercato dei comuni delle rispettive province (+0,2%). Risultati considerevoli sono stati registrati dalle due più importanti metropoli italiane. Il mercato di Roma risulta infatti anche nel III trimestre 2010 in forte ripresa (+13,9%). Ridotta invece la crescita in provincia (+1%). Ottima performance per Milano che segna un +19,7% in città e un incremento di 8,3% in provincia dove si assiste al primo dato positivo dal 2006. Bologna +7% in città e +1,3% in provincia. Genova positiva in città (+1,3%), negativa in provincia (-7,2%) Napoli città rimane invariata, mentre segna un calo di -5,9% in provincia. Torino risulta in perdita sia in città (-2,3%) sia in provincia (-1,8%). Risultati negativi anche per Firenze (-7,4% in città e -4,7% in provincia) e per Palermo (città -10,6, provincia -21%). Rispetto all’omologo 2007, Roma risulta l’unica città che riesce a riallinearsi con quei risultati.
Previsioni 2011: stabilizzazione
Come segnalato dal Sole24Ore: “Si può dire che si è avviata una fase di stabilizzazione che proseguirà anche nel 2011 e non ci sono le avvisaglie per un rimbalzo. La ripresa delle transazioni sarà molto lenta e progressiva dopo il triennio negativo”. Dopo le prime avvisaglie del 2008 e le pesanti flessioni registrate nel 2009, possiamo in effetti affermare che il mercato immobiliare italiano si sta lentamente stabilizzando portando il 2010 a segnare la fase di assestamento. La domanda di immobili non risulta ancora in crescita, ma si stanno progressivamente limando le indicazioni negative.
L’Opinione di Nomisma
Secondo Luca Dondi econimista di Nomisma intervistato dal Sole24Ore “Il peggio è passato senza grandi scossoni”. E riguardo al mercato ha affermato: “La tendenza delle compravendite viene considerata stabile: dalle 609mila del 2009 si passerà alle 625mila circa di quest’anno, dopo un’attività consistente anche nel terzo trimestre di quest’anno nei capoluoghi del centro-nord. Certo, siamo molto distanti dal picco delle 845mila vendite del 2006″. Dondi poi ha continuato con la sua analisi: “Il mercato ha di fatto tenuto grazie alla domanda nel 2009 per investimento e al fatto che nel 2010 le banche siano tornate ad erogare mutui. I prezzi medi sono ancora in calo mentre per la prima volta i canoni di locazione fanno registrare una tendenza migliore, pur essendo sostanzialmente stabili”. L’economista ha infine concluso con un’accenno agli investimenti: “In sostanza non è venuta meno la tradizionale propensione all’investimento in “mattoni” sia per il rendimento che se ne può ritrarre, rendimento percentuale che oggi tocca i livelli più bassi degli ultimi venti anni ma che resta competitivo rispetto a quelli ritraibili da altre forme di investimento e adeguato a sostenere la leva necessaria”.
Speranze riposte nella Cedolare secca
La cedolare secca al 20% sugli affitti è un tema che sta appassionando gli esperti del settore e suscitando un ampio dibattito sugli effetti possibili. Alternativa alla tassazione Irpef sul reddito del proprietario, la cedolare secca dovrebbe essere introdotta per l’inizio del 2011, ma il ritardo dell’entrata in vigore sembra ormai assicurato. Per i sostenitori della norma, gli effetti positivi che si avrebbero con l’introduzione della cedolare secca sarebbero molteplici, dalla stabilità dei canoni di locazione alla ripresa dei contratti di affitto ma anche di compravendita.
Il collegamento con l’edilizia
Il Sole 24Ore evidenzia inoltre il collegamento con il settore dell’edilizia: “Se alla perdita di investimenti in costruzioni aggiungiamo la perdita subita dal mercato in termini di ammontare delle compravendite, pari a un -25% dall’inizio della crisi, si ottiene un minor valore delle attività del comparto di circa 55 miliardi, che potrebbe verosimilmente peggiorare ancora, date le previsioni negative per il 2011 sull’edilizia e quelle non lusinghiere sul mercato immobiliare”. Le parole del Rapporto sottolineano quindi un periodo ancora buio dove la luce entra da pochi e piccoli spiragli. Per il 2011 si prevedono infatti accenni di timida ripresa in merito alla domanda abitativa sia di nuove costruzioni sia di riqualificazione del patrimonio residenziale.
Per quanto riguarda i prezzi del settore residenziale le previsioni prospettano per le nuove abitazioni una crescita minima: un +0,2% al primo semestre e un +0,6% al secondo semestre.
(fonte OMI-agenzia del territotio, Sole24Ore) Salvo Fratini
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