L'accollo del mutuo, questo sconosciuto...

In fase di trattativa per l’acquisto di un immobile, può capitare, che venga proposto (di solito da  un costruttore) o addirittura imposto l’accollo del mutuo del venditore.

Ma cos’è l’accollo? E’ un  contratto tra il debitore (accollato) ed un terzo (accollante), con il quale quest’ultimo assume a suo carico l’obbligo che ha il debitore verso il creditore (accollatario). Viene usato dall'acquirente per pagare una parte del prezzo al venditore nella vendita di un immobile già gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo bancario: l'acquirente invece di pagare una parte del prezzo al venditore, si assume l'obbligo di pagare alla Banca le rate di mutuo non ancora scadute. Chiaro che si obbliga l'acquirente a prendere un mutuo che potrebbe non essere adatto alle sue esigenze infatti non è possibile intervenire sulla tipologia di tasso, la durata, lo spread, cioè gli elementi già definiti dalla banca che ha erogato il mutuo al venditore. Il vantaggio di questo tipo di operazione può essere determinato dalle spese notarili che  saranno conenute perchè l’atto di mutuo è già stato stipulato tra l'Istituto bancario ed il  venditore.  Se però  questo risparmio, obbliga l'acquirente ad accollarsi un prodotto più caro o con un tasso più alto o comunque diverso da quello che avrebbe voluto, è preferibile rinunciare al risparmio dal notaio e far scegliere una soluzione più adeguata alla sua realtà economica. Naturalmente sarebbe sbagliato rifiutare a priori l’accollo; va valutato e confrontato con altre proposte. Se il venditore ha spuntato un buon tasso (cosa non rara sopratutto tra i costruttori) ed il prodotto risulta idoneo ed adeguato, vale certamente la pena di procedere, tenendo anche conto che in alcuni casi è meglio accollarsi il mutuo per poi riservarsi il diritto surrogarlo. Comunque è sempre meglio chiarire subito con il venditore se l'acquirente non è interessato all’accollo (anche perchè magari lo abbiamo già profilato finanziariamente) ed è interessato ad affrontare soluzioni alternative con un professionista del settore. 

fonte: buongiornomutui

Angela Parrini

Brutta bestia il timore di sbagliare: di solito ci riesce perfettamente.....

Brano tratto dal libro: " Metti, per caso, che ci credi..."

.....anche chi non pratica o non segue lo sport, può rendersi conto attraverso questi esempi di quant’è importante accettare sempre le sfide della vita.

Prova a pensare alla tua vita come a dei punti in sequenza infinita.

Ad ogni punto c’è stato, c’è e ci sarà qualcuno o qualcosa che ti metterà alla prova, che ti chiederà di competere, di dimostrare il tuo valore. E’ la filosofia de “Gli esami non finiscono mai” di Eduardiana memoria: è sempre il prossimo quello per cui combattere ed impegnarsi, non l’esame appena passato.

Ma per fare un esame bisogna iscriversi e presentarsi, ovvero partecipare. Chi non gareggia si estrania, chi si estrania desiste, chi desiste non può vincere.

Chi non partecipa non saprà mai se poteva riuscire: possiede il nulla con un rimpianto in più. Chi partecipa e viene sconfitto non avrà il rimorso di essersi preparato peggio di altri, ma la certezza e la consapevolezza di aver comunque dato il massimo possibile in quel luogo ed in quel tempo.

E’ questa la vera differenza tra il tentare ed il rinunciare: chi rinuncia pensa al risultato prima della gara, chi tenta ci pensa dopo. Henry Ford disse: “o pensi di riuscire o pensi di fallire hai sempre ragione”. Voleva spiegare che rinunciare a priori non è mai una buona tattica.
Qualsiasi sfida la vita ti proponga, giocatela !!! 

      Giocatela nei limiti del buon senso.

      Giocatela senza essere avventato.

      Giocatela usando tutto ciò che puoi per dare il meglio di te.

      Giocatela chiedendoti “ se non avessi timore, cosa farei?”. 

Solo il risultato finale ti dirà se avevi torto o ragione......

Buone vendite a tutti                                                                                     Luca Gramaccioni

Se desideri ulteriori informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, contattami direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com

AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI: SUGGERIMENTI QUA E LA -2

2^ parte della serie di brevi appuntamenti basati su appunti – idee – spunti – dogmi – consigli da poter applicare quotidianamente nella vita e nel lavoro

1.  Ritagliamoci sempre e comunque del tempo per organizzare la nostra giornata: bastano dieci minuti al giorno più altri 5 per poter correggere ed intervenire sul prosieguo della settimana o integrare le attività del mese o verificare la pianificazione annuale.

2.  Organizziamoci in anticipo ogni possibile contatto con l’esterno siano telefonate oppure visite a clienti o riunioni o incontri con fornitori e professionisti. Troppo spesso ci si arriva impreparati oppure troppo sicuri di ricordare tutti i particolari necessari: basterebbe prendersi il tempo per prendere appunti o listare gli argomenti all’interno  dello spazio apposito dell’agenda o nel riquadro del palmare.

3.  Accertiamoci che Chiunque debba contattarci conosca gli orari o le modalità che preferiamo.

4.  Alleniamoci ad accorgerci del  trascorre del tempo. Quante volte ti sorprendi sull’orario tipo : “cavolo, sono già le sette!” . Impegnati a osservare la tua programmazione con scrupolo e precisione.

5.  Qualsiasi azione va suddivisa, ove possibile, in impegni più piccoli da riportare in agenda. Qualsiasi progetto và suddiviso in piani di lavoro settimanali o giornalieri. Come scoprire l’acqua calda: se vuoi mangiare un elefante devi farlo una bistecca alla volta e non tutto insieme…

Buone vendite a tutti                                                                                            Luca Gramaccioni

Se desideri ulteriori informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, contattami direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com

Agenti immobiliari: Come li trovate i Clienti? (1)

....C’è a chi gli entrano in negozio

....C’è chi li incontra per strada

....Chi li cerca  a casa loro

....Chi telefona

....Chi usa il passa parola

....Chi usa la pubblicità

...Chi si serve di “amici”

Ma tutti, indistintamente tutti gli Agenti Immobiliari ………hanno banche dati con nominativi da contattare!!!! 

C’è solo un piccolo problema: da dove vengono questi nomi?  Credo che  raramente si sia abusato di liste di nominativi come negli ultimi anni, quelli della crisi. Il fatto che molte persone hanno preso la sana abitudine di riflettere sui propri acquisti,  ha messo in condizione molte agenzie di usare il “canvassing” ovvero le telefonate a tappeto indiscriminatamente a chiunque, in ogni luogo ed a qualsiasi orario.

La stessa figura della Telemarketer (parola il cui significato è diverso a seconda delle reti immobiliari ma che possiamo liberamente tradurre con la parola “assillo quotidiano” JJJ) nata per gestire liste di nominativi (badi bene: gestire non assillare)  si è mano a mano dequalificata fino al ruolo di telefonista  fai da te della prima ora.

Spesso il risultato  è solo quello di far indispettire i clienti che:

a)  se sono acquirenti aspirano a essere cancellati per non essere più contattati per case ed immobili che non interessano o lontanissimi dalla loro richiesta (quante visite fatte da clienti forzatamente coinvolti per immobili non richiesti!!!)

b)  se sono venditori o venditori potenziali sono inorriditi dalla mancanza di tatto ed argomentazioni della telefonista di turno “…le chiedevo se aveva intenzione di vendere – No grazie – va bene buona giornata” (della serie: se non vendi non mi servi quindi non mi ti filo o altre nefandezze del genere)

c)  se non fanno parte delle precedenti categorie ti odiano perché non porti loro nessun vantaggio, informazione, novità o spunto continuando però, periodicamente, a fargli le stesse domande, con lo stesso tono e ottenendo lo stesso risultato: rompergli le scatole!

Ora la domanda nasce spontanea: perché ancora insistiamo con queste baggianate? Perché siamo convinti che questi comportamenti oltremodo stupidi possano portare vantaggio? Uno come Mike Ferry dice che bisogna avere 100 no per ottenere un si e se lo dice lui c’è certo da credergli ad occhi chiusi…….

....... Ma mica dice di ricevere 100 vaffa o di lasciare 100 pessime percezioni o di lasciare 100 clienti delusi o infastiditi !!!!!!!!!!

Purtroppo ancora oggi girano script telefonici banali, da recitare a memoria, da fare con 100 clienti al giorno e che non tengono conto di niente e nessuno se non dei propri obiettivi quantitativi.

Posso assicurarvi che la vostra intelligenza imprenditoriale se gli ponete il problema può fare miracoli, creare script adeguati per il vostro target di clientela, trovare parole più adatte ed atteggiamenti migliorativi a patto che si apprenda qualche tecnica adeguata e ci si sforzi di trovare la soluzione DA SOLI !!!

Fossi in voi diffiderei di script e tecniche telefoniche messe su scala industriale: prima o poi diventerete anche voi “uno dei tanti”....

Meglio, molto meglio creare con competenza….

Buone vendite a tutti                                                            Luca Gramaccioni

Se desideri ulteriori informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, contattami direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com

Caro Agente Immobiliare: scegliti la vita che vuoi, tanto lo stai facendo comunque !!!

Una volta un tale trovò un uovo d’aquila  e lo mise nel nido di una chioccia. L’uovo si schiuse contemporaneamente a quelle della covata e l’aquilotto crebbe insieme ai pulcini. Per tutta la vita l’aquila fece quello che facevano i polli del cortile,pensando di essere uno di loro. frugava il terreno in cerca di vermi ed insetti,chiocciava e schiamazzava, scuoteva le ali alzandosi da terra di qualche centimetro. Trascorsero gli anni e l’aquila divenne vecchia. Un giorno vide sopra di sé nel cielo sgombro di nubi, uno splendido uccello che planava, maestoso ed elegante, in mezzo alle forti correnti d’aria, muovendo appena le robuste ali dorate.  La vecchia aquila alzò lo sguardo piena di stupore “ chi è quello?” chiese. “E’ l’aquila il re degli uccelli” rispose il suo vicino “appartiene al cielo. Noi invece apparteniamo alla terra, perché siamo polli”.  E fu così che l’aquila visse e morì come un pollo poiché pensava di essere tale.  Anche noi commettiamo un errore analogo all’aquila-pollo, che vedendo volteggiare un’aquila-aquila pensa che sia il destino ad averla fatto nascere “re degli uccelli”.  Ma il destino ce lo costruiamo da soli con le nostre azioni e pensieri: in ognuno di noi esiste un enorme potenziale che, talvolta,  l'ambiente circostante o le nostre scelte annichiliscono fino a farlo sparire. Bisogna trovare la forza di farlo riemergere, sopratutto nei momenti di difficoltà.
Per vivere da pollo basta pensare di esserlo davvero.....
Buone vendite a tutti  
                                                                                      Luca Gramaccioni

Se desideri ulteriori informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, contattami direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com

AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI: SUGGERIMENTI QUA E LA -1

Parte oggi una serie di brevi appuntamenti basati su appunti – idee – spunti – dogmi – consigli da poter applicare quotidianamente nella vita e nel lavoro.

1.  Utilizziamo le nostre ore di maggiore efficienza (sono diverse da persona a persona)  per svolgere gli impegni più necessari   che di solito non sono più di un paio al giorno. Sono le cose sia urgenti che  importanti e che non si possono rimandare nemmeno al  giorno dopo. La parola d’ordine è:   “MÒ !”  (trad. Adesso!) JJJJ

2.  Facciamo delle pause evitando di lavorare troppe ore di fila ed evitiamo di lavorare troppe ore per non affaticarci e dare così il via a dello stress negativo : se proprio non ci riusciamo utilizziamo 3-4 pause al giorno per leggere libri di motivazione o di pensiero positivo.

3.  Accertiamoci spesso se ciò che stiamo facendo è congruente con i nostri obiettivi: troppo spesso il nostro agire va da un’altra parte

4.  Puntiamo all’essenziale: cosa mi è veramente utile oggi per fare bene o meglio il mio lavoro? Eliminiamo ciò che è inutile oppure mettiamolo da parte per evitare distrazioni che ci portano lontano dall’essere bravi ed efficienti.

5.  Qualsiasi sia l’impegno che ci aspetta Cerchiamo di pianificare con largo anticipo i nostri viaggi e/o spostamenti siano essi di lavoro che di svago, anche perché solitamente si fa l’errore di “spezzare” l’attività con un qualcosa che, grazie all’improvvisazione, ha la capacità di mandare all’aria i nostri piani di lavoro.

Buone vendite a tutti                                                                                            Luca Gramaccioni

Se desideri ulteriori informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, contattami direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com

Mutui. Strumento utile per i mediatori creditizi: scenari e calcolo rata mutuo

Ecco uno strumento utile fatto da un'ingegnere indipendente di nome Daniele Mazzini scovato su internet. Magari qualcuno già lo conosce e lo usa ma credo che "it's never too late",  non sia mai troppo tardi per diffondere cose utili agli operatori del settore. Se avete un palmare o un netbook potete utilizzarlo mentre svolgete l'appuntamento di consulenza per chiarire aspetti che a voce sono difficoltosi da spiegare con chiarezza e su carta non rendono l'idea.

Sicuramente interessante ed innovativo anche per i semplici utenti bancari o gli agenti immobiliari che, senza entrare in troppi dettagli, vogliono disegnare lo scenario futuro della famiglia. C'è da dire in verità che molte aziende con portali web si stanno organizzando in tal senso e che in futuro questi strumenti saranno di utilizzo comune.

Per utilizzarlo http://www.calcolorata.org/ 

Angela Parrini

La “prima casa” si estende ad una sola pertinenza

La cessione della seconda pertinenza di un immobile abitativo oggetto di agevolazione prima casa sconta l’IVA con aliquota al 10%: la pertinenza acquista per attrazione la natura di immobile abitativo ma, data la normativa sulla prima casa, che consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale tra C2, C6 e C7, alla cessione della seconda pertinenza non può applicarsi l’aliquota del 4%.

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 94/E/2010, che illustra il corretto trattamento fiscale da riservare, ai fini IVA, alla cessione della seconda pertinenza di un immobile abitativo, oggetto di agevolazione prima casa, al cui servizio è già posto un altro immobile della medesima categoria catastale (nella specie, si tratta di autorimesse – categoria catastale C6).

La pertinenza acquista per attrazione la natura di immobile abitativo ma – data la normativa sulla prima casa, che consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale tra C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (autorimesse, stalle, scuderie) e C7 (tettoie chiuse o aperte) – alla cessione della seconda pertinenza non può applicarsi l’aliquota del 4%.
La seconda pertinenza, pertanto, deve essere trattata come un fabbricato abitativo diverso dalla prima casa e la relativa cessione in regime di imponibilità IVA comporta l’applicazione dell’aliquota agevolata del 10%.

Avv. Massimo Chimienti

http://www.studioavvocatichimienti.com